明炬赵因律师受邀做客成都人民广播电台法治大讲堂节目

　　今日，四川明炬律师事务所赵因律师应邀做客成都人民广播电台法治大讲堂节目，赵律师以案说法，为广大听众讲解了有关承租人的优先购买权的法律知识。

　　王梅是成都某设计院的高级工程师。平日里，她节衣缩食，生活俭朴，王梅就想有一天用节省来的钱买一间商铺，每月收租，当个房东。2007年夏天，王梅看上了蓝天路上某小区的一间20平方米大的商铺，她和丈夫商议后用家里的积蓄购买了该商铺。由于该商铺地理位置很好，出租信息发布后没有几天，准备在小区开冰箱维修店的吴东电话联系上了王梅。双方经过友好协商讨价还价后，签订了为期两年的房屋租赁合同，约定每月租金800元，租期从2007年6月15日到2009年6月14日，每半年支付一次房租。2009年开始成都市的房价涨势良好，王梅夫妇决定出售这间商铺。2009年6月12日，也就是租赁合同到期的前两天，王梅来到蓝天路自己出租的门面那里看见承租人吴东正在修理冰箱，就对吴东说：“小吴，我们合同后天就到期了。”

　　吴东：“王姐，合同到期我还要继续租三，你今天说这个是啥子意思呢？”

　　王梅：“小吴，我下个月就要退休了，然后想去娃娃那里住，这个铺面我打算把它卖了，所以来给你说一声。”

　　吴东：“要卖了啊，那你准备卖好多钱嘛？”

　　王梅：“我刚才过来的时候问了一下旁边中介，他们说可以挂28万。”

　　吴东：“28万啊，可惜我没有钱。”

　　王梅：“小吴，你想买啊？”

　　吴东：“我买得起啥子哦。不过，王姐，你这个房子好久卖得出去，也不晓得三，你还是先继续租给我嘛？我好不容易这两年才把这个口岸刚刚练出来，刚刚看到有点喜色。”

　　王梅：“租给你可以，但是万一房子卖掉了，不晓得人家新房东还愿不愿意出租，或者还愿不愿意这个价格出租？不好办。”

　　吴东：“王姐，莫得事，你就给我延期一年嘛，如果你房子卖出去了，我再和新房东谈嘛。”

　　王梅：“好嘛，那我给你延期一年，我这几天就去中介那里把房子挂出去，如果有人看房的话，你要配合哦。”

　　吴东：“王姐，你放心嘛。”

　　经过一番协商后，王梅在原租赁合同上签字同意延期一年，而且房租不变，吴东也当即缴纳了半年的房租。王梅在同意吴东延期租赁一年的第二天，就到商铺附近的房屋中介公司登记并发布了房屋出售的信息。2009年6月30日经房屋中介公司介绍王梅将房屋以每平方米13000元的价格卖给了曾志强夫妇。在签订房屋买卖合同后收取曾志强26万元购房款后，王梅将新房东曾志强夫妇带到所出租的门面，将新房东曾志强夫妇介绍给承租人吴东，同时将收取的半年房租移交给曾志强夫妇，一周后该房屋过户给了曾志强。房屋出售以后，王梅也办理了退休，王梅夫妇也飘洋过海去女儿那里度假去了。

　　王梅夫妇一去就是4个月，回到成都的时候已经到了初冬。一天单位同事给她电话，说单位有一封EMS寄来的信，王梅去单位取到信，看着封面的邮寄人名字是吴东，觉得很诧异，立即把信拆开。原来信是已经出售的那个铺面的承租人吴东发来的《关于侵犯优先购买权房屋买卖无效的函》，说王梅将房屋卖给曾志强夫妇侵犯了他的优先购买权，他要求认定王梅与曾志强夫妇的签订的房屋买卖合同无效，因为卖房时没有征得他的同意。王梅看完信觉得这个吴东的要求莫名其妙就没有搭理。随着新年的繁忙，王梅完全忘记了此事。哪知道春节刚过，正在家里洗衣服的王梅突然接到了一个电话：

　　法官：“你是王梅吗？我们是高新区法院。”

　　王梅：“我是王梅，请问什么事情。”

　　法官：“请你凭身份证到高新区法院诉讼服务中心领取开庭传票。”

　　王梅：“安？啥子意思？啥子传票？”

　　法官：“吴东起诉你侵犯了他的房屋优先购买权，我们法院已经受理了此案，将于近期开庭审理。”

　　王梅接完电话，坐在那里发呆，自己活了55岁，法院的门往那边开都不知道，怎么突然间就成了被告了呢？王梅立即给丈夫打电话，丈夫安慰她不要着急，先去法院领取传票，等他下班以后回家商量。王梅感觉手脚发软，拿着身份证出门叫了一个出租车就去了高新法院。

　　王梅在法院领完起诉书、开庭传票等文件回到家，丈夫已经在家等候。他们一起认真阅读吴东的起诉书，原来吴东起诉王梅在出售房屋时没有征求自己是否主张优先购买权的情况下，就委托他人与第三人签订了房屋买卖合同，吴东提出诉讼请求，请求法院确认王梅与曾志强签订的房屋买卖合同无效，同时要求王梅将该房屋以68825元的价格优先出售给他。王梅看着起诉书，差点气晕过去。王梅的丈夫比较冷静，他看见起诉书上还把新房东曾志强列为第三人，因此决定先问问曾志强到底咋回事？

　　王梅：“老曾你好，我是王梅，你收到吴东的起诉书没有，到底是咋回事啊？”

　　曾志强：“王梅啊，法院也通知我了，但是我还没有去领传票。”

　　王梅：“房子不是租的好好的嘛，你都收了半年的房租了，咋个现在突然说他要买房子呢？”

　　曾志强：“王梅，我给你说嘛，是这个样子的呢，去年8月份我看到周围铺面的房租都在涨价，就去给吴东说，房租涨价到每个月2000元，结果他不干，我喊他不干就搬起走，我租给别个。结果他既不搬起走也不同意涨房租，我们最后就吵起来了，差点动了手。后来社区来给我们调解，说房租都收了，涨啥子价嘛，要涨价也是以后的事情。后来11月份房租到期，我就去收房租，要求按照每月2000元交房租他还是不干，我喊他不干就搬走，他还是不搬，结果到现在他都没有交下半年的房租，所以我就到法院去起诉他喊他交房租。那晓得结果他把我们起诉了。”

　　王梅：“哎呀，老曾，你咋个搞起得嘛，我卖给你的时候说了这个房子租给吴东一年，你是晓得的三，你半中拦腰的涨房租，他肯定不得干三，看嘛，这下麻烦了嘛？”

　　在与新房东曾志强通话以后，王梅才明白是由于新房东曾志强不遵守房屋租赁合同约定擅自涨价产生纠纷带来的一场诉讼。王梅决定委托律师，代表自己参与诉讼。

　　在庭审中，王梅向法庭提交了房屋委托中介出售的登记信息，证明商铺的出售信息发布是在延期协议签订的第二天，是在告知了承租人吴东出售信息，吴东并没有表示购买后发布的出售信息。同时还申请了明星房屋中介公司工作人员出庭作证，中介公司证人证明，在房屋出售期间，他们中介经常带人到该出租铺面看房以及丈量房屋面积，因为该房屋为原告吴东使用经营，未经原告吴东许可，他们不可能进入室内丈量房屋，说明原告明知该房屋出售情况。同时还证明，陪同被告王梅和第三人曾志强在签订房屋买卖合同以后到原告的冰箱维修店也就是出租铺面那里告诉了吴东房屋已经卖给了曾志强并当面进行了移交。证明房屋在出售中与出售后原告均未提出过任何异议，也没有主张过房屋优先购买权，这与其在四个多月以后发出的通知函称自己不知道该房屋出售的情况的事实不符。

　　庭审中，原告吴东提交了一份房屋交易中心查询的《成都市存量房买卖合同》证明房屋交易价格为68825元。被告和第三人均向法庭提交了一份房屋买卖合同证明其房屋实际交易价格为人民币26万元。

　　法院审理认为，原告吴东要求确认被告王梅与第三人曾志强签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。同时原告吴东要求确认其享有被告将该房屋以68825元转让于第三人的同等条件下的优先购买权的诉讼请求不符合法律规定，法院也不予支持。最后法院驳回了原告吴东的全部诉讼请求。

　　案件评析：

　　一、本案是一起非常典型的承租人优先购买权纠纷，或许有人会问什么是承租人的优先购买权呢？

　　答：其实承租人的优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。中国是在1999年才正式确立了这项法律制度。《中华人民共和国合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”，也就是说承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。

　　二、既然法律规定承租人在出租人房屋的时候承租人享有优先购买权，为何该案中法官没有支持承租人要求享有优先购买权的依据又是什么原因呢？

　　答：法院判决书载明的理由是第三人曾志强购买的诉争房屋是在2009年6月25日，2009年7月3日已经取得了《房屋所有权证》。原告吴东在2009年11月8日才书面向本案被告王梅和第三人曾志强发出书面《关于侵犯优先购买权房屋买卖无效的函》主张优先购买权。因此，在第三人曾志强购买该房屋时他并不知道原告吴东主张该房屋的优先购买权，第三人购买的诉争房屋是善意的。而且第三人曾志强已经取得了该房屋的《房屋所有权证》，因此根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律诺干问题的解释》第二十四条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”的规定，原告吴东的该诉讼不符合法律的规定，法院不予支持。

　　三、法院判决的依据，正是结合了被告提交的证据证明，原告吴东在被告知出售房屋后，并没有在十五日明确表示购买，第三人曾志强提交的房屋产权证也表明该房屋已经由曾志强合法取得所有权。大家听到这里，可能又发现这里使用了一个法律名词叫善意取得，那么什么叫法律上的善意取得呢？

　　答：善意取得又称为即时取得，是指无权处分人将其财物（无论动产还是不动产）转让给第三人，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。善意取得制度是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。

　　那么善意取得应该符合哪些条件？

　　善意取得应该符合以下条件：

　　（一）出让人无权处分；

　　（二）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第三人必须是善意的。善意一词是从拉丁文来的，亦称不知情，指不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。我们这里所说的善意是指第三人不知道占有人系非法转让。

　　（三）以合理的价格转让；

　　（四）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　回到本案中，第三人曾志强不完全是依据善意取得该房屋，虽然他符合以合理的价格和转让的房屋已经登记的两个条件，但是出让人并非出于无权处分，也就不存在第三人是否知情出让人无权处分的问题，第三人对于该房屋的所有权取得完全符合法律的规定。

　　四、该案被告作为原房屋出租人，第三人作为新出租人，他们提交了那些证据证明自己没有侵犯承租人的优先购买权呢？

　　答：本案中，被告为了支持自己履行了向承租人告知房屋进行出售的义务，第一，提交了房屋租赁合同延期一年的协议；第二，提交了在两家房屋中介登记的信息以及发布房屋出售的信息公告栏照片；第三，申请了中介公司出庭作证，证明自己在房屋出售期间，多次获得原告允许带人看房和丈量房屋的事实，甚至在勘测房屋面积的时候还与原告发生了争吵；第四，中介公司证人还证明被告与第三人签订房屋买卖合同以后，陪同被告王梅和第三人曾志强到原告处进行房屋移交等事宜。同时庭审中第三人曾志强还出示了该商铺社区出具的证明，证明2009年8月7日原告吴东与第三人曾志强因为该商铺租金问题发生纠纷曾到社区居委会寻求解决的事实，该证据充分证明了原告早在2009年8月7日以前就知道房屋出售给第三人曾志强的事实。这些证据充分证明了原告对被告要进行房屋买卖知情，但是并没有在法律规定的期限内提出享有房屋优先购买权。

　　五、该案原告还有一项诉讼请求，要求确认被告与第三人签订房屋买卖合同无效，那么法院又是依据什么没有支持原告的诉讼请求呢？

　　答：这里我们首先要知道什么是合同无效，合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。生效要件简单的理解可以理解为：①行为人的民事行为能力符合、②意思表示真实、③标的确定而且不违反法律或者社会公共利益。

　　根据我国《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　同时第五十四条还规定了属于以下情形订立的合同下，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　（一）因重大误解订立的；

　　（二）在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　但是该案中的合同被告与第三人经过双方协商就蓝天路商铺达成买卖协议，其协议内容是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，由此发生的权利义务应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”同时根据2009年9月1日开始实行的最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”。

　　由此可见被告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效受法律的保护，而原告主张合同无效没有法律依据，所以没有被人民法院支持。

　　六、这个案件带给我们一些反思，为何这个房屋出售以后半年后发

　　生了优先购买权纠纷呢？

　　答：这个案件之所以产生纠纷，

　　第一、是第三人即新房东没有遵守房屋租赁合同约定的房租擅自涨价，导致与原告承租人发生纠纷，从而引发系列的诉讼。那么第三人新房东是否可以作为房屋所有权人在原房屋租赁合同期限内提高房租呢？我们的给出的答案，是否定的。有些人可能觉得奇怪，我买了房子，我怎么不可以涨价呢？这里给大家讲一个法律概念，这个概念叫做买卖不破租赁，那么什么是买卖不破租赁？买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。由此可见，新房东应该按照原租赁合同履行合同义务。该案如果新房东按照租赁合同履行义务，不中途提高房租，就不会导致与承租人关系的激化而引发诉讼。这个案子告诉我们，既然签订了合同，就要守约诚信，这就是契约精神。一旦走入诉讼，无论胜诉方还是败诉方，都没有真正的赢家，即使是胜诉方依然要付出人力物力财力去应对诉讼。

　　第二，原房东即本案被告王梅，在房屋出售时也存在一些程序方面的瑕疵，如果在房屋出售过程中采取以下几种方式就可以避免成为该案的被告，不会浪费人力物力财力卷入该案诉讼：

　　（1）在准备房屋出售时，口头或者书面告知承租人自己要出售房屋，

　　承租人可以享受优先购买权，如果口头告知就要求对方书面答复是否要求优先购买权；如果书面告知，就请对方签收告知通知，即使对方不作出书面回复关于房屋优先购买权的决定，但是也有证据证明自己一方已经明确地履行了告知义务，如果对方在十五日内不提出异议主张权利，则视为对方放弃了房屋优先购买权，当然最好的方式还是获得对方的书面答复。

　　（2）房屋出售后，带新房东与承租人进行房屋移交时，应该三方在

　　原租赁合同上进行变更，将新房东作为新的出租人在原房屋租赁合同上进行变更，这样的承租人也就没有任何理由说自己关于该房屋出售不知情了。

　　七，最后大家可能还注意到一个问题，就是为何原告提出以68825

　　元购买的被告的房屋，而被告与第三人交易价格是26万，这里涉及被告与原告签订了两份不一样的合同，也就是我们俗称的阴阳合同，签订这样的合同可能面临什么样的法律风险呢？

　　答：我们前面介绍了，所谓承租人优先购买权就是在同等条件下，承租人有优先购买权，那么什么是同等条件呢？也就是王梅出售给第三人曾志强的价格为26万，那么你承租人吴东要享受优先购买权也必须接受这个价格。但是原告吴东去房地产交易中心查询的房屋交易签订的买卖合同，房屋价格却是68825元。这个合同应该是被告王梅与第三人曾志强为了规避国家税收签订的一个虚假合同，那么一旦被税务部门发现，则涉嫌偷税，可能会被税收机关要求补缴和罚款。同时这样的阴阳合同一旦发生履约纠纷，如果买方以房地产交易中心备案的合同为正式合同，要求按照房地产中心备案的合同履行房屋买卖合同支付价款，那么出售方的利益很难获得有效的法律保证。

　　赵因 四川明炬律师事务所律师 曾在医院从事临床工作与医院管理工作多年，在美国进修并从事临床医生工作，回国后在成都某著名药业集团担任药物研究所所长、成都某医药咨询公司总经理。先后获得医师资格证书、执业药师证书、执业律师证书，有着丰富的医药法律知识和娴熟的专业技能，现担任多家医药单位的常年法律顾问和医院管理公司的培训讲师，并办理了大量涉及医疗、药物、食品等纠纷的案件。